Конференции | «НТА Приволжье» Новости Н. Новгорода
Президент СРО НП "Объединение нижегородских строителей", генеральный директор производственно-строительной группы компаний "Кварц" Дмитрий Кузин в рамках проекта "Интернет-конференция" отвечает на вопросы читателей "НТА-Приволжье"
Тема Интернет-конференции: "Источники развития рынка жилищного строительства Нижнего Новгорода"
Вопросы для Дмитрия Викторовича Кузина можно присылать до 5 апреля.
Задать вопрос
Вопросы для Дмитрия Викторовича Кузина можно присылать до 5 апреля.
Задать вопрос
Какой Вы можете дать прогноз по состоянию рынка жилья в Нижнем Новгороде на ближайшие 5 лет?
Рамки интернет-конференции не позволяют дать развернутый прогноз. В двух словах — я считаю, что кризисные и пост-кризисные явления на строительном рынке Нижнего Новгорода остаются позади. С учетом поставленных избранным президентом страны задач по обеспечению населения жильем, можно утверждать, что количество нового жилья год от года будет расти, цены стабилизироваться, и нижегородцы смогут решить свой "квартирный вопрос".
Какие площадки будут застраиваться в Нижнем Новгороде ближайшие 5-10 лет? Или перспектива за малоэтажками в пригороде?
Уважаемый, Аркадий, смотрите ответ Светлане.
Сейчас активно обсуждается возможность завершения строительства долгостроев. Можно ли решить эту проблему и в течение какого срока? Есть ли надежда у людей, вложивших средства в строительство, все-таки увидеть свои квартиры без дополнительных вложений?
Сегодня органами власти различных уровней вплотную прорабатываются практические решения проблемы долгостроев, реальные механизмы финансирования незавершенных объектов.
Безусловно, у людей, которые попали в сложную ситуацию из-за приостановления строительства, сегодня появляется надежда на решение их проблем.
Все проблемные объекты находятся под пристальным вниманием власти. В частности, перспективной представляется специально разработанная "Муниципальная адресная программы по завершению строительства заселенных многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию в Нижнем Новгороде в 2012-2013 годах".
Безусловно, у людей, которые попали в сложную ситуацию из-за приостановления строительства, сегодня появляется надежда на решение их проблем.
Все проблемные объекты находятся под пристальным вниманием власти. В частности, перспективной представляется специально разработанная "Муниципальная адресная программы по завершению строительства заселенных многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию в Нижнем Новгороде в 2012-2013 годах".
Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, есть ли какие-то приоритеты между малоэтажным строительством и высотным в Нижнем Новгороде? Какие дома планируется строить в ближайшее время?
В связи с тем, что у жителей города существует высокий неудовлетворенный спрос на доступное и качественное новое жилье, будут развиваться оба указанных сегмента — и ИЖС, и строительство многоквартирных домов.
Сегодня строится и покупается жилье обеих категорий, однако
малоэтажное загородное жилье подходит далеко не всем горожанам, в связи с более сложной транспортной доступностью, неразвитой инфраструктурой и т. д.
Планы жилищного строительства в Нижнем Новгороде на текущий год предполагают, что подавляющее большинство вводимых в эксплуатацию квадратных метров жилья — это квартиры в многоквартирных жилых домах.
Возможно, в средне- и долгосрочной перспективе жителями города будет в большей степени востребовано пригородное малоэтажное жилье, но в обозримом будущем нас ждет, прежде всего, реализация масштабных проектов по строительству многоквартирных жилых домов и инфраструктуры в черте города.
Сегодня строится и покупается жилье обеих категорий, однако
малоэтажное загородное жилье подходит далеко не всем горожанам, в связи с более сложной транспортной доступностью, неразвитой инфраструктурой и т. д.
Планы жилищного строительства в Нижнем Новгороде на текущий год предполагают, что подавляющее большинство вводимых в эксплуатацию квадратных метров жилья — это квартиры в многоквартирных жилых домах.
Возможно, в средне- и долгосрочной перспективе жителями города будет в большей степени востребовано пригородное малоэтажное жилье, но в обозримом будущем нас ждет, прежде всего, реализация масштабных проектов по строительству многоквартирных жилых домов и инфраструктуры в черте города.
В какой части Нижнего Новгорода - заречной или нагорной строится больше жилья и как это отражается на ценах?
Исследование, проведенное аналитическим отделом нашего агентства недвижимости "Кварц" показывает, что сегодняшний срез рынка по заречной и нагорной частям Нижнего Новгорода отражает тенденции, сформированные еще в "докризисный" период. А именно, и количество объектов-новостроек (113 в нагорной части против 85 - в заречной), и средние цены на жилье в них (62,337 тыс. руб./кв.м. в нагорной части, с учетом дорогого жилья в центре Нижегородского района против 41,242 тыс. руб./кв.м. - в заречной части), показывает превышение нагорной части над заречной по указанным показателям практически в 1,5 раза.
Центр города, Нижегородский район традиционно считается наиболее инвестиционно привлекательным, поэтому застройщики стремятся вкладывать деньги в строительство именно здесь (в том числе, в жилье бизнес- и элит-класса).
Однако, в связи с выходом строительной отрасли города на докризисные объемы, и в дальнейшем — за их рамки, с планируемым развитием строительства в сегменте эконом-класса, можно предположить изменение указанной "расстановки сил". В заречной части предполагается строительство целых микрорайонов, с десятками жилых домов. В нагорной части также запланировано строительство экономичного жилья, в частности, масштабное освоение площадки с/х "Цветы". В случае успешной реализации подобных проектов, можно ожидать сглаживание, нивелирование различий между нагорной и заречной частями города, в результате которого житель любого района сможет приобрести доступное жилье приемлемого качества по разумной цене.
Центр города, Нижегородский район традиционно считается наиболее инвестиционно привлекательным, поэтому застройщики стремятся вкладывать деньги в строительство именно здесь (в том числе, в жилье бизнес- и элит-класса).
Однако, в связи с выходом строительной отрасли города на докризисные объемы, и в дальнейшем — за их рамки, с планируемым развитием строительства в сегменте эконом-класса, можно предположить изменение указанной "расстановки сил". В заречной части предполагается строительство целых микрорайонов, с десятками жилых домов. В нагорной части также запланировано строительство экономичного жилья, в частности, масштабное освоение площадки с/х "Цветы". В случае успешной реализации подобных проектов, можно ожидать сглаживание, нивелирование различий между нагорной и заречной частями города, в результате которого житель любого района сможет приобрести доступное жилье приемлемого качества по разумной цене.
Как вы относитесь к тому, чтобы прекратить практику долевого строительства? Как это повлияет на строительный рынок в Нижнем Новгороде?
Отмена долевого строительства повлияет на строительный рынок в значительной степени. В этом случае, застройщики будут вынуждены прибегать к банковским кредитам для финансирования строительства. Кредитование предполагает выплату процентов, а значит, стоимость и объектов, и квадратных метров вырастет.
Кроме того, не у всех строительных компаний вообще останется возможность продолжать дальнейшее финансирование строительства.
Проблема остановленных строек и обманутых дольщиков должна прежде всего, решаться властью за счет контроля строительного рынка. Необходимо не допускать на рынок недобросовестных застройщиков, и вычищать его от тех, кто не хочет или умеет работать честно и эффективно.
Совершенствование законодательства, безусловно, необходимо. Доработка уже существующей законодательной базы предоставляет широкие возможности для улучшения ситуации.
Кроме того, не у всех строительных компаний вообще останется возможность продолжать дальнейшее финансирование строительства.
Проблема остановленных строек и обманутых дольщиков должна прежде всего, решаться властью за счет контроля строительного рынка. Необходимо не допускать на рынок недобросовестных застройщиков, и вычищать его от тех, кто не хочет или умеет работать честно и эффективно.
Совершенствование законодательства, безусловно, необходимо. Доработка уже существующей законодательной базы предоставляет широкие возможности для улучшения ситуации.
Будут ли предоставлять какие-либо скидки на жилье молодежи, пенсионерам или разного рода молодым специалистам?
В Нижнем Новгороде и области постоянно реализуются целевые программы по обеспечению различных социальных групп доступным жильем. Поэтому я бы не говорил о предоставлении скидок на жилье в будущем времени. Сегодня действует целевая программа для молодых семей, в январе 2012 года была утверждена программа по обеспечению жильем работников бюджетной сферы. Появляются и совершенно новые, интересные проекты в этом направлении, например, по сотрудничеству местных администраций и крупных банков, по различным программам государственной ипотеки и т.д.
Если Вы интересуетесь подобными программами, в сети Интернет можно найти более подробную информацию.
Если Вы интересуетесь подобными программами, в сети Интернет можно найти более подробную информацию.
Дмитрий Викторович, возможно ли в России, по Вашему мнению, снижение ставок по ипотечным кредитам до 4% годовых и в какой срок? И какой может стать ставка в течение ближайших 3-х лет в Нижнем Новгороде?
Cегодня на самом высоком федеральном уровне звучат заявления о том, что ставка ипотечного кредитования должна достичь 3-4% годовых. Достижение этой цели зависит от экономической ситуации в целом, от уровня инфляции, от внешних факторов.
При условии формирования благоприятного макроэкономического фона, а также реализации экономической политики, направленной на удержание и даже снижение инфляции, кредитные ставки могут составить 6-8% в среднесрочной перспективе.
С одной стороны, в 2011 году инфляция оказалась самой низкой в новейшей истории России, 6,1%, что внушает оптимизм, с другой стороны, внешний фон пока еще отличается заметной турбулентностью, поэтому все прогнозы носят весьма гипотетический, вероятностный характер.
При условии формирования благоприятного макроэкономического фона, а также реализации экономической политики, направленной на удержание и даже снижение инфляции, кредитные ставки могут составить 6-8% в среднесрочной перспективе.
С одной стороны, в 2011 году инфляция оказалась самой низкой в новейшей истории России, 6,1%, что внушает оптимизм, с другой стороны, внешний фон пока еще отличается заметной турбулентностью, поэтому все прогнозы носят весьма гипотетический, вероятностный характер.
Проверяются ли материалы, из которых строят дома на экологичность? Есть ли такие требования к строительным компаниям или можно использовать любые материалы, лишь бы снизить стоимость строительства?
Сегодня экологичность и безопасность строительства жестко контролируются на различных стадиях процесса. Так, на сами строительные материалы их производителям выдаются сертификаты соответствия или декларации соответствия санитарно-гигиеническим требованиям, пожарным требованиям и т.д.
Но особенно важно отметить, что экспертные организации перед вводом в эксплуатацию уже построенного здания, производят замеры радиационного излучения, берут пробы воздуха на наличие вредных примесей, пробы воды из водопровода, замеряют уровень шумоизоляции стеновых конструкций и перекрытий, уровень шума от лифтов и т.д. Без проведения данных исследований и получения положительного заключения разрешение на ввод дома в эксплуатацию не выдается.
Но особенно важно отметить, что экспертные организации перед вводом в эксплуатацию уже построенного здания, производят замеры радиационного излучения, берут пробы воздуха на наличие вредных примесей, пробы воды из водопровода, замеряют уровень шумоизоляции стеновых конструкций и перекрытий, уровень шума от лифтов и т.д. Без проведения данных исследований и получения положительного заключения разрешение на ввод дома в эксплуатацию не выдается.
Слышала, Шанцев тут сказал, что надо строить по 3,5 млн. кв.м жилья. Кто его покупать-то будет и где его строить?
Эта планка поставлена вновь избранным президентом страны — достичь темпов прироста нового жилья по 1 кв.м. на жителя страны в год. Закономерно, что задача, поставленная на федеральном уровне, транслируется и региональной властью.
Сегодня мы видим, что спрос на новое жилье опережает предложение, безусловно, нижегородцы стремятся и готовы к приобретению новостроек.
В некоторых регионах России уже достигли или приблизились к целевому показателю — так, Московская область с 2007 года стабильно обеспечивает ввод жилья на уровне 1 кв.м. в год на человека. Татарстан, в достаточно обозримой перспективе также рассчитывает выйти на этот уровень.
Указанные цели реальны, но для их достижения требуется комплекс мер, системные решения в области развития инфраструктуры, реализации программ социальной поддержки, стимулирования застройщиков и инвесторов, применения новых технологий в строительстве и т.д.
Сегодня мы видим, что спрос на новое жилье опережает предложение, безусловно, нижегородцы стремятся и готовы к приобретению новостроек.
В некоторых регионах России уже достигли или приблизились к целевому показателю — так, Московская область с 2007 года стабильно обеспечивает ввод жилья на уровне 1 кв.м. в год на человека. Татарстан, в достаточно обозримой перспективе также рассчитывает выйти на этот уровень.
Указанные цели реальны, но для их достижения требуется комплекс мер, системные решения в области развития инфраструктуры, реализации программ социальной поддержки, стимулирования застройщиков и инвесторов, применения новых технологий в строительстве и т.д.
Видел Ваш комментарий о том, что строители предложили чиновникам механизмы снижения административных барьеров при строительстве. Что конкретно вы предложили и что ответили чиновники?
Приоритетной задачей и для нашей саморегулируемой организации "Объединение Нижегородских строителей", и для всего Национального объединения строителей, стал мониторинг ситуации с прохождением согласовательных процедур по строительству, который проводился по всей России. Мониторинг проводился некоммерческой организацией"Институт развития города" (Москва).
Из результатов мониторинга видно, что реальное время, необходимое для подготовки градостроительных документов, прохождения различных процедур, сегодня в 3-4 раза больше, чем в модельной, "идеальной" ситуации.
Таким образом, нашей задачей стало обратиться к власти для того, чтобы она предметно изучила в нашем регионе данный вопрос, и реализовала меры по изменению законодательства на местном уровне, уровне субъекта РФ. Необходимо также обратиться в Государственную думу РФ с целью изменения федерального законодательства для упрощения процесса согласования.
Нужно, чтобы власть сама проявила интерес к этой теме, и собственными силами, и с нашей помощью, и с участием "Института развития города" проработала проблему и назвала конкретные сроки изменения законодательства, которые позволят сократить время прохождения согласовательных процедур.
Из результатов мониторинга видно, что реальное время, необходимое для подготовки градостроительных документов, прохождения различных процедур, сегодня в 3-4 раза больше, чем в модельной, "идеальной" ситуации.
Таким образом, нашей задачей стало обратиться к власти для того, чтобы она предметно изучила в нашем регионе данный вопрос, и реализовала меры по изменению законодательства на местном уровне, уровне субъекта РФ. Необходимо также обратиться в Государственную думу РФ с целью изменения федерального законодательства для упрощения процесса согласования.
Нужно, чтобы власть сама проявила интерес к этой теме, и собственными силами, и с нашей помощью, и с участием "Института развития города" проработала проблему и назвала конкретные сроки изменения законодательства, которые позволят сократить время прохождения согласовательных процедур.
Дмитрий Викторович! Слышал, что стоимость жилья в Нижнем немного снизилась, каковы Ваши прогнозы на этот год и на ближайшие несколько лет по цене жилья?
Макар, ответ на Ваш вопрос опубликован ниже (см. ответ Павлу).
Дмитрий Викторович, подешевеет ли жилье в Нижнем Новгороде в ближайшее время?
По данным аналитического отдела нашего Агентства недвижимости "Кварц",
по сравнению с мартом 2011 года средняя цена на жилье в Нижнем Новгороде выросла на 13%. По состоянию на 26.03.2012 г. средняя цена предложения к продаже на рынке готового жилья по Нижнему Новгороду составила 55904 руб./кв.м.
С начала 2012 года на рынке недвижимости наблюдается дополнительное оживление. В результате превышения спроса над предложением цены за январь-февраль немного выросли. А поскольку сейчас спрос догоняет предложение и покупателей становится больше, то цены, с высокой вероятностью, продолжат расти и в дальнейшем.
После окончания выборных кампаний, мы наблюдаем преемственность политического и экономического курса, поэтому ситуация на рынке будет складываться традиционно: весной и осенью прогнозируется подъем активности, к лету - снижение. Спрос не будет значительно расти: цены и так достаточно высоки относительно уровня доходов населения, но и спада не ожидается. Если к лету и произойдет снижение цен, то только на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода.
по сравнению с мартом 2011 года средняя цена на жилье в Нижнем Новгороде выросла на 13%. По состоянию на 26.03.2012 г. средняя цена предложения к продаже на рынке готового жилья по Нижнему Новгороду составила 55904 руб./кв.м.
С начала 2012 года на рынке недвижимости наблюдается дополнительное оживление. В результате превышения спроса над предложением цены за январь-февраль немного выросли. А поскольку сейчас спрос догоняет предложение и покупателей становится больше, то цены, с высокой вероятностью, продолжат расти и в дальнейшем.
После окончания выборных кампаний, мы наблюдаем преемственность политического и экономического курса, поэтому ситуация на рынке будет складываться традиционно: весной и осенью прогнозируется подъем активности, к лету - снижение. Спрос не будет значительно расти: цены и так достаточно высоки относительно уровня доходов населения, но и спада не ожидается. Если к лету и произойдет снижение цен, то только на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода.
Рынок жилищного строительства может развиваться, только если будут доступные кредиты или низкие цены на квартиры. Что, по Вашему мнению, легче и быстрее произойдет - снижение цен или ставок? Когда это может случиться, и реальное ли будет снижение или десятые процента? И может ли это вообще произойти?
Механизм рынка — это, прежде всего, не процентные ставки, а соотношение спроса и предложения. Конечно же, снижение цены и снижение ставки влияют на увеличение спроса. Но в итоге именно рынок устанавливает взаимоотношение реального спроса и реального предложения. Сегодня доля муниципального заказа значительно меньше, чем выходящих в открытую продажу на рынок квартир. Важно отметить, что практически все квартиры, строящиеся сегодня в Нижнем Новгороде, находят своего потребителя. Например, у нашей производственно-строительной группы компаний "Кварц", к концу строительства каждого нового дома практически не остается непроданных квартир. К тому же, люди приобретают квартиры не с целью инвестирования, а с целью заселения и проживания — дома не просто продаются, в них полноценно живут.
Иногда, когда смотришь на строящийся дом, становится страшно, не рухнет ли он, потому что строят и зимой, и в грязь, какие-то непонятные рабочие, у которых и квалификация-то вряд ли есть. Кто гарантирует, что дома в Нижнем Новгороде качественные и не рухнут при первом же ударе молотка в стену? На какой срок службы рассчитаны новые дома в Нижнем?
У современных панельных домов расчетный срок эксплуатации более 100 лет. Проекты зданий создаются сегодня высококлассными профессионалами, организациями, имеющими для этого необходимую квалификацию, штат специалистов. Те или иные особенности строительства предусмотрены самой технологией. И главное - ее исполнять, а не нарушать. За этим осуществляется жесткий контроль "Архстройнадзора", других проверяющих органов.
Объективно, в последние годы качество строительства выросло, и опасения, что новый многоквартирный дом может рухнуть от удара молотка в стену, безусловно, беспочвенны.
Объективно, в последние годы качество строительства выросло, и опасения, что новый многоквартирный дом может рухнуть от удара молотка в стену, безусловно, беспочвенны.
Какие строительные фирмы в основном работают в Нижнем Новгороде - местные или иногородние? И с чем это связано?
Город должен быть рад любым застройщикам и инвесторам — они развивают его, строят, улучшают качество жизни людей. В то же время, строительство, скорее, дело местное — сырьевая база, партнерские отношения строительных организаций эффективнее контролируются на местном уровне. Поэтому сегодня на нижегородском строительном рынке значительно больше местных участников, чем иногородних.
Скажите, пожалуйста, есть ли обязательство у строителей при застройке микрорайона строить школы и детские сады? Могут ли один микрорайон застраивать несколько строительных компаний, и кто тогда обязан строить школу и детсад?
Строительство и содержание детских дошкольных учреждений, школ, учреждений здравоохранения возложены в соответствии с законодательством на муниципальное образование (т.е. город). Предусматривать строительство таких учреждений обязана администрация муниципального образования. Если застраивается тот или иной микрорайон, и в нем проектом предполагается строительство школы или детского сада, оно осуществляется за счет бюджетных средств.
Добрый день. Разрешите поинтересоваться: планируется ли еще строительство новых домов в районе улицы Маршала Казакова?
Да, в этом районе город должен и будет развиваться. Сейчас разрабатывается проект планировки и межевания данной территории, и здесь, в столь близкой от центра города части, обязательно появятся новые, современные жилые дома, городская среда станет более благоустроенной и комфортной.
Когда же, наконец, в Нижнем Новгороде жилищное строительство перестанет быть "авральным"? Когда в плановом режиме будет строиться достаточно жилья, и каждый желающий сможет переехать в новостройку?
Объективно, в строительной сфере Нижегородской области сегодня оживление. Я считаю, что кризисные тенденции удается переломить. Мы видим, как в городе активно строится жилье эконом-класса. При этом застройщики активно возводят современные жилые комплексы, такие, как, к примеру, наш ЖК "Заречный" на ул. Космонавта Комарова в Ленинском районе. Важнейшим условием для повышения объемов строительства жилья является создание благоприятных условий для застройщиков, инвесторов, в частности, по подготовке строительных площадок, обеспечению их всеми необходимыми коммуникациями. Я уверен, за счет совместных усилий бизнеса и власти удастся значительно повысить объемы возводимого жилья уже в перспективе 2-3 лет.
Дмитрий Викторович, будут ли у нас сносить старые хрущевки, как в Москве?
Проблема, связанная с завершением предельного срока эксплуатации "Хрущевок" - очень сложная, комплексная, социально "нагруженная". В городе еще, к сожалению, велика доля ветхого фонда, аварийных домов, домов "народной стройки", которые надо расселить и снести в первую очередь. С другой стороны, в той же Чехии, к примеру, накоплен интересный опыт модернизации жилья, построенного в 60-70-е гг., реконструкции "хрущевок" в современные, надежные, энергоэффективные здания, когда можно обойтись без их сноса. Этот опыт нужно обязательно изучать. Срок решения данного вопроса зависит от того, насколько быстро мы справимся с расселением ветхого фонда, и по оптимистическим прогнозам, город сможет заняться "хрущевками" вплотную через 7-8 лет.
Здравствуйте. Нижний уже застроен, точечное строительство вроде бы запрещено. Где планируется строить дома для нижегородцев, осталось ли место для строительства микрорайонов?
Сегодня власти города нацелены на то, чтобы рационально распоряжаться имеющимися ресурсами, обеспечить продуманное освоение территории Нижнего Новгорода, и, в итоге, полностью уйти от понятия "точечной застройки". В последнее время мы видим появление новых строительных площадок под комплексную застройку, возведение целых микрорайонов, как в нагорной, так и в заречной частях города. Я думаю, эта тенденция будет развиваться и в будущем.
Комментарии