Конференции

Депутат Законодательного собрания Нижегородской области, председатель правления АКО "Русский капитал" Сергей Зуденков в рамках интернет-конференции отвечает на вопросы читателей "НТА-Приволжье"

Тема интернет-конференции: "Законодательное обеспечение вопросов в сфере ЖКХ".

Вопросы Сергею Васильевичу Зуденкову  можно задавать до  21 марта.
Задать вопрос

Константин, г. Н. Новгород

Сергей Васильевич, попытка реформировать ЖКХ на низовом уровне, путем создания условно-конкурентной среды в лице частных управляющих компаний – провалилась. Степень удовлетворения населения услугами управляющих компаний остается на крайне низком уровне. Какие шаги, по Вашему мнению, нужно предпринять для последовательного развития отрасли и ее модернизации?

Здравствуйте, Константин.
Согласен с Вашей оценкой нынешних реалий в сфере ЖКХ. На мой взгляд, во-первых, нужна активная, а не пассивная, позиция собственников жилья в вопросах управления домом. Как и в любой другой сфере жизнедеятельности, важнейшим элементом является контроль. Если исполнители жилищно-коммунальных услуг почувствуют, что потребители юридически "подкованы", знают, как отстаивать свои права, то, возможно, станет меньше прецедентов откровенно плохой работы со стороны первых. При этом будет излишним всю вину перекладывать на ДУКи – зачастую конфликтные ситуации возникают из-за правовой неграмотности населения. Хотя, конечно, нередки и случаи, когда ДУКи собирают с людей деньги, проходит какое-то время и выясняется, что и соответствующие работы до сих пор не сделаны, и денежные средства куда-то "испарились". Поэтому очень важно, чтобы люди знали, как, что, от кого и в каком объеме они могут требовать в рамках действующего жилищного законодательства. Здесь требуется активная работа с населением со стороны муниципалитетов. С недавнего времени в регионе стал реализовываться проект "Школа грамотного потребителя", может, и он сможет как-то изменить ситуацию к лучшему.

Другой момент состоит в том, что главная цель частных управляющих компаний – извлечение прибыли, отсюда и зачастую низкое качество предоставляемых услуг. Кроме того, ДУКи, как частные компании, очень неохотно работают с проблемным жильем, так называемыми домами пятой и шестой категории. При этом муниципалитет не имеет особых рычагов по управлению ДУКами. Одним из возможных вариантов решения проблемы могло бы стать создание муниципальной домоуправляющей компании, которая могла бы взять на себя весь проблемный жилой фонд. В качестве примера могу привести опыт Москвы. Там создано бюджетное учреждение "Жилищник" - государственная управляющая компания, которая осуществляет функции по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов, а также по содержанию и благоустройству территории районов. Одним из ее весомых преимуществ является то, что она может быть как заказчиком, так и исполнителем работ. Таким образом, люди будут точно знать, с кого спрашивать, если работы будут проводиться не должным образом, не в полном объеме или не в те сроки. Компании уже будет сложно переложить ответственность на подрядные организации.

Это лишь несколько моментов, которые я хотел бы отметить. В целом же, очевидно, что сфера ЖКХ нуждается в серьезном реформировании, и в первую очередь, на федеральном уровне, так как у региональных властей зачастую "связаны руки", мы не можем принимать законы, противоречащие федеральному законодательству.

Ирина Викторовна С.

Сергей Васильевич, добрый день! Как Вы относитесь к предложению  ликвидировать управляющие организации и учредить взамен их должности "управляющий МКД". "Управляющий МКД" - специалист, работающий на профессиональной основе, имеющий глубокое представление о технологиях, юридических и экономических аспектах управления МКД, взаимодействующий с РСО, органами власти.

Добрый день, Ирина Викторовна.
Я считаю, что законодательство должно предоставлять гражданам возможность права выбора между любыми формами управления многоквартирными домами. Но, в любом случае, если каждый из собственников жилья не будет принимать деятельного участия в управлении своим домом, то какой бы ни был выбран способ управления (ДУК, ТСЖ, управдом и т.д.), вряд ли услуги будут предоставляться честно и на высоком профессиональном уровне.

Антон Павлович К.

Добрый день!
Сделал в своей квартире ремонт и самостоятельно установил счетчики на горячую и холодную воду (паспорта на счетчики имеются), при обращении в ТСЖ опломбировать мне было отказано, так как необходим договор и акт ввода в эксплуатацию счетчиков, посоветуйте, что мне теперь делать и правомерно ли мне отказывают в ТСЖ? Спасибо.

Здравствуйте, Антон Павлович.
Очевидно, что отказ ТСЖ неправомерен, оно обязано опломбировать счетчик согласно правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Основания для отказа у них нет, так как акт ввода в эксплуатацию счетчиков составляется уже после пломбировки. Я предполагаю, отказ связан с тем, что Вы установили счетчики без участия ТСЖ (за установку надо платить, а вот процедура первичного опломбирования счетчиков должна производиться бесплатно, за исключением случаев повторной опломбировки в связи с нарушением пломбы по вине абонента или третьих лиц).

Мои рекомендации: в письменном виде отправляйте в ТСЖ претензию с требованием произвести опломбировку. Предъявлять претензию необходимо обязательно в письменной форме и обязательно в двух экземплярах (на втором потребуйте поставить отметку о принятии и входящий номер). В течение месяца с момента Вашего обращения исполнитель коммунальных услуг (в Вашем случае ТСЖ) обязан прислать Вам специалиста, чтобы опломбировать водосчетчик. Если, несмотря на письменную претензию, в установленный срок представители ТСЖ не прибыли, напишите жалобу в Роспотребнадзор или Федеральную антимонопольную службу. Также вы можете обжаловать их действия в суде. Думаю, судиться они не захотят, проще все-таки будет прислать мастера и произвести пломбировку счетчика.

Анна М.

Сергей Васильевич, здравствуйте!
Что делается в Нижегородской области и Нижнем Новгороде для формирования класса грамотного потребителя, грамотного собственника, думаю, что решение этой задачи сможет существенно изменить облик отечественного ЖКХ, а каково  Ваше мнение?

Добрый день, Анна.
Наряду с другими субъектами РФ в нашем регионе с недавнего времени реализуется федеральный проект "Школа грамотного потребителя". Цель проекта – просвещение нижегородцев, разъяснение их прав и обязанностей в сфере ЖКХ. Стоит отметить, что мероприятия "Школы грамотного потребителя" стали частью комплексного плана развития ЖКХ Нижегородской области. К его реализации уже подключились региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ Нижегородской области, а также органы государственной власти и местного самоуправления.

Считаю, что это проект может качественно изменить всю систему взаимоотношений в сфере ЖКХ. Многие проблемы у нас возникают от того, что собственники не знают, куда и по каким вопросам обращаться, что по этому поводу говорят законы, как отстаивать свои права. Поэтому есть явная потребность в проведении ликбеза. Ознакомиться с проектом можно на сайте http://проектшгп.рф/

Жангир

Сергей Васильевич, скоро снег растает и на улицах, а особенно во дворах, вновь обнаружатся кучи грязи и мусора. Часто власти призывают людей на субботники, чтобы убрать все это безобразие, но кто именно по закону должен осуществлять уборку во дворах жилых домов - городские службы, подрядчики, ДУКи или сами жильцы, так как придомовая территория по факту является их общей собственностью? И как наказать нерадивых "уборщиков", выбрасывающих мусор в соседние дворы, ведь сам факт никак нельзя зафиксировать?

Здравствуйте, Жангир.
За уборку придомовой территории жители платят управляющей компании – в своих ежемесячных квитанциях за жилищные услуги Вы можете увидеть строчку "Содержание и уборка придомовой территории". Если Вы проживаете в Нижнем Новгороде, то Вам необходимо обратиться в администрацию своего района и выяснить, какая управляющая компания занимается уборкой вашей придомовой территории.

Конечно, случаются коллизии. По Жилищному кодексу, придомовая территория – это отмежеванный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и зачастую придомовая территория бывает отмежевана так, что включает 2-3 метра от отмостки дома, а двор, где расположены контейнерная площадка, детская площадка, парковочные карманы, находится на общегородской территории, и здесь за уборку уже отвечают муниципальные службы. Поэтому рекомендую направлять свои обращения и в управляющую компанию, и в районную администрацию.

Что касается субботников, то они ни в коем случае не должны стать единственным средством для отчаявшихся жителей избавиться от грязи и мусора, которые никто не хочет убирать. Субботники всегда были хорошей весенней традицией вместе с соседями, целыми семьями приводить свой двор в порядок, делать его более опрятным и красивым. Такими они и должны оставаться.

По поводу нерадивых "уборщиков" - это, конечно, проблема. К сожалению, многим нашим согражданам проще свалить мусор соседям, а не организовать его цивилизованный вывоз. Это уже вопрос культуры, которой нам зачастую не хватает.    

Максим

Прокомментируйте, пожалуйста, обвинения депутата Бочкарёва в ваш адрес: о том, что именно вы отвечаете за уборку снега в Советском районе, и что соответствующий конкурс Вы выиграли, пользуясь некими депутатскими преимуществами.

Максим, вопрос не по теме конференции, но отвечу.
Совсем скоро, в сентябре этого года, состоятся очередные выборы в городскую Думу Нижнего Новгорода. Любые выборы – это важная часть публичного политического процесса, и чтобы победить на них, кандидаты в депутаты используют самые разные средства. Кто-то делает реальные дела, доказывая тем самым населению, что он достоин отстаивать их интересы в органах власти, а кто-то завоевывает голоса демагогией и популистскими высказываниями, устраивая для людей развлекательное шоу. Каждый поступает так, как позволяет ему совесть. Депутат Бочкарев – один из главных нижегородских шоуменов, давно прописавшихся в публичной политике. Серьезно не отношусь ни к личности этого депутата, ни к его высказываниям. Что касается конкурса на право уборки снега, то я в нем не участвовал, а если бы участвовал, то на равных со всеми условиях. В таких делах статус депутата не дает ровно никаких преимуществ и не играет роли, это бред.
После неоднократно высказанных депутатом Бочкаревым в мой адрес ничем не обоснованных обвинений я предпочел оставить их без реакции, потому что любая реакция с моей стороны оказалась бы своего рода символической, да и финансовой, помощью Бочкареву в его предвыборной кампании. А помогать ему у меня нет никакого желания.

Сергей

Сергей Васильевич, добрый день!
У меня вопрос о стандартах раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Большинство жителей не знают об этом  постановлении, или просто не хотят направлять запросы в управляющие компании о предоставлении информации, может, стоит наложить на управляющие компании обязательство ежеквартально выпускать информационный бюллетень тиражом не менее числа квартир в многоквартирном доме, который обслуживает УК и распространять его, тогда собственники начнут вникать и, со временем, требовать.

Добрый день, Сергей.
Конечно, можно и обязать. Но можно и дойти до абсурда. На данный момент в большинстве многоквартирных домов созданы советы, которые могут принимать решения касательно взаимоотношений со своими управляющими организациями в рамках закона, а законодательной базы в этом направлении наработано уже достаточно. Если собственники активно подходят к защите своих интересов, то и не надо никакой "обязаловки".

Екатерина Дмитриевна

Сергей Васильевич, считаете ли Вы взаимодействие и распределение полномочий между управляющими компаниями, собственниками жилья и поставщиками услуг эффективным, если нет, то какие поправки стоит внести в регламентирующие документы, чтоб четко определить ответственность и полномочия сторон?

Спасибо за вопрос, Екатерина Дмитриевна.
Для меня очевидно, что существующая система далека от идеала, и нет предела совершенствованию положений Жилищного кодекса. Но главное здесь – стремление всех задействованных участников качественно делать свою работу и оперативно решать проблемы. Сейчас же мы постоянно сталкиваемся с халатностью поставщиков и исполнителей коммунальных услуг и разрозненностью действий, а то и полным бездействием, со стороны собственников жилья. Надо менять не только законодательство, но, в первую очередь, психологию личного и коллективного поведения, избавляться от "пофигизма".

Валентина Иванова С.

Здравствуйте. Поддерживаете ли Вы инициативу депутатов ГД о законодательном установлении обязательного проведения строительного контроля при проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов?

Добрый день, Валентина Ивановна.
На законодательном уровне порядок проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства регулируется положением, установленным Постановлением Правительства РФ N 468 от 21 июня 2010 г.

Согласно положению, строительный контроль проводит и подрядчик, и заказчик ремонта. Заказчик может нанять для строительного контроля специальную фирму с допуском к таким работам. Собственники жилья за строительный контроль не платят, его стоимость относится к общим затратам на ремонт дома. Размер затрат заказчика на строительный контроль объекта, ремонт которого проводится с использованием федеральных средств, рассчитывается по специальной формуле. Для подрядчика затраты на строительный контроль – это часть накладных расходов.

Сейчас депутаты Госдумы предлагают уточнить процедуру обязательного строительного контроля при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в условиях, когда далеко не все собственники обладают необходимыми познаниями для оценки качества выполняемых работ и их соответствия предъявляемым требованиям. Для решения этой задачи предлагается закрепить институт "лица, уполномоченного собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение строительного контроля".

Предполагается, что этот человек, выбранный на общем собрании собственников, получит полномочия действовать от их имени, в том числе – осуществлять проверку соответствия выполняемых работ проектной документации и требованиям техрегламентов, а также контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством и правильностью использования материалов. Кроме того, с ним в обязательном порядке будет согласовываться акт приемки выполненных работ.

В целом, идея здравая, я ее поддерживаю. Собственники должны быть вовлечены в процедуры контроля при проведении работ.

Ирина О.

Сергей Васильевич, не считаете ли Вы, что нужно ужесточить материальную ответственность поставщика ЖКУ за некачественно оказанную услугу?

Здравствуйте, Ирина.
Ко многим исполнителям жилищно-коммунальных услуг действительно много нареканий. ЖКХ, к сожалению, остается традиционно одной из самых проблемных сфер. Я считаю, что именно здесь для поставщиков ресурсов и исполнителей услуг должна быть установлена жесткая планка ответственности за плохо сделанную работу. Однако, судя по последней инициативе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (увеличение штрафов за просрочку оплаты коммунальных услуг в два раза), федеральное правительство скорее намерено бороться со "злостными" неплательщиками, чем с нерадивыми исполнителями ЖКУ.

Дмитрий К., г. Н.Новгород

Сергей Васильевич, добрый день! Как Вы относитесь к тому, чтоб ввести прямые договоры между собственниками и РСО по коммунальным услугам?

Добрый день, Дмитрий.
Я считаю, что такая возможность как минимум должна существовать. Собственники должны иметь право выбора – либо действовать через  исполнителя коммунальных услуг (управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК), заключив с ним договор управления, либо напрямую выходить на ресурсоснабжающую организацию.
Сейчас у собственников уже есть возможности по закону заключить прямой договор с РСО, но их пока немного. Приведу исчерпывающий перечень случаев правомерности заключения прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг:
1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.
2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.
3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ или ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем коммунальных услуг не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).
4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.
5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя коммунальных услуг перед ресурсоснабжающей организацией превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.
Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между РСО и потребителем коммунальных услуг законодательством не предусмотрено. Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (управляющей компании, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе.
Возможно, следовало бы на федеральном уровне расширить перечень случаев, когда собственники могут напрямую контактировать с РСО. Но здесь надо учитывать не только пожелания собственников, но и намерения РСО, и в целом всю специфику взаимоотношений между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и их конечными потребителями.

Ольга Ивановна С.

Сергей Васильевич, мне не совсем понятно, почему государство в лице исполнительной власти устанавливает размеры минимального взноса на капитальный ремонт МКД? Сам по себе этот сбор нужен, но необходимо передать право определения этого минимального взноса собственникам.

Здравствуйте, Ольга Ивановна.

На самом деле, до последнего времени у собственников была такая возможность. С 2005 года Жилищным кодексом была определена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы на выполнение капитального ремонта общего имущества. Вплоть до декабря 2012 года общее собрание собственников помещений в доме решало, вводить или нет плату на капитальный ремонт, и в каком размере ее вводить. Если решение о накоплении средств не принималось, плата на капитальный ремонт не включалась в ежемесячные платежи собственников.

В итоге со временем приходило осознание того, что ремонт необходим немедленно или в скором будущем, но собственники не готовились к нему, не имели "резервных" средств. Многие многоквартирные дома приходили в непригодное состояние, и сейчас мы имеем обширный и очень проблемный ветхий жилфонд.

Согласно внесенным в Жилищный кодекс изменениям собственники помещений теперь обязаны уплачивать ежемесячный взнос на капитальный ремонт, минимальный размер которого определяется именно субъектами Российской Федерации. Эта новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов была утверждена на федеральном уровне.

При этом, несмотря на то, что собственников лишили возможности самостоятельно решать, стоит им ремонтировать свой дом или нет, им был предоставлен выбор: открыть специальный банковский счет, или же перечислять деньги в "общий котел" - Фонд регионального оператора. Как показала практика, в нашей области очень немногие собственники МКД самостоятельно приняли решение в отведенные сроки. Поэтому и право определения минимального взноса на капремонт было передано специалистам из компетентных подразделений органов исполнительной власти субъектов.

Конечно, нельзя сказать, что новая схема идеальна. В ней много недоработок, возможно, не совсем хорошо была проведена разъяснительная работа с населением. Но и нельзя позволить домам разрушаться.

Ирина Д.

Сергей Васильевич, у меня такой вопрос, кто должен оплачивать жилищно-коммунальные услуги в помещениях, которые не переданы участнику долевого строительства застройщиком из-за наличия строительных недоделок, хотя дом уже введен в эксплуатацию?

Здравствуйте, Ирина. Спасибо за вопрос.
Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).

Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Право собственности подразумевает так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (согласно ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии к застройщику необоснованны. Однако если подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика. Такие расходы относятся на счет застройщика.
Аналитика
Интервью
Рейтинги
16 Октября