Экономика. Бизнес

Готовый арендный бизнес. Как оценить объект для инвестиций

erid: 2SDnjdhTTFW

Нижний Новгород. 20 декабря. НТА-Приволжье — Готовый арендный бизнес. Как оценить объект для инвестиций.

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — перспективное направление для вложения средств с целью получения пассивного дохода. Разберем, что такое ГАБ и как произвести оценку объекта для инвестиций.

Готовый арендный бизнес и ЗПИФ

Под готовым арендным бизнесом понимается коммерческая недвижимость, где уже имеется арендатор. Это может быть, например, сетевой магазин, кафе, парикмахерская, торговый центр. Объекты уже имеют готовую клиентскую базу, налаженные отношения с поставщиками и персонал.

Владение коммерческой недвижимостью накладывает определенные обязательства. Нужно застраховать объект, найти управляющую компанию для решения бытовых вопросов, а в случае ухода арендатора поиск нового тоже ложится на плечи собственника. Инвесторы, которые не хотят решать подобные вопросы, вкладывают деньги в недвижимость через ЗПИФы — закрытые паевые инвестиционные фонды, которые предполагают доли их владельцев в имуществе фонда.

Приобретая паи ЗПИФов, инвестор избавляет себя от множества проблем, в том числе и связанных с выбором объекта недвижимости. Однако это не означает, что инвестору вообще не нужно проводить анализ состава фонда. Умение самостоятельно произвести оценку объекта поможет минимизировать инвестиционные риски.

Критерии выбора объекта для инвестиций

Компании, которые формируют ЗПИФы, имеют профессиональные команды для оценки объекта. В этом материале поделимся принципами, которыми руководствуется краудфандинговая площадка AKTIVO для выбора объектов в свои фонды. Статья будет полезна и тем инвесторам, которые самостоятельно подыскивают объект, и тем, которые хотят приобрести долю через ЗПИФ.

Коммерческий анализ объекта

Коммерческая привлекательность объекта оценивается на основе показателей окупаемости и доходности. В AKTIVO это делают следующим образом: делят годовой арендный поток на стоимость объекта — и получают представление о реальной доходности.

Анализ финансовых операций

Затем профессиональная команда изучает каждую транзакцию за последние три года, а именно:

отток со счетов;
расчеты с поставщиками;
начисления по затратным счетам;
движение основных денежных средств.

Такой глубокий анализ позволяет выявить скрытые финансовые затраты. В ходе одного из таких аудитов команда AKTIVO выявила затраты на регулярную проверку состояния фундамента здания. Эти затраты собственник считал плановыми и не акцентировал на них внимание. Подробный анализ трат показал, что у здания были существенные проблемы с фундаментом, которые владелец пытался скрыть.

Оценка арендатора/арендаторов

Именно от качества арендаторов зависит, какой доход в виде арендных платежей будет приносить объект. В этом ключе федеральные сетевые ритейлеры являются наиболее эффективными арендаторами. У них отлажены бизнес-процессы, и, если местоположение их устраивает, сетевые ритейлеры, как правило, заключают долгосрочные арендные договоры.

В контексте надежности лучшим выбором будет супермаркет, поскольку независимо от экономической обстановки люди всегда будут покупать продукты.

Составление договора

Стоит обратить внимание на два важных условия: привязка договора аренды к розничному товарообороту (РТО) арендатора и ежегодная индексация арендных платежей. Эти моменты помогут защитить вложения инвестора от инфляции. Работает это следующим образом: растут цены, увеличивается РТО, растет арендная плата и, следовательно, доход инвестора.

Существует много условий, которые стоит проанализировать будущему владельцу коммерческой недвижимости. Безусловно, составление договора нужно поручить профессионалам.

Объем трафика

Выше упомянули влияние РТО на доходность объекта. В этой связи инвестору нужно проанализировать нишевых конкурентов с аналогичной целевой аудиторией и крупных игроков в радиусе 2 км от объекта (торговые центры, рынки, супермаркеты). Если есть фактические данные о товарообороте и посещаемости объекта, этот анализ будет более точным. AKTIVO обязательно проводит анализ объема трафика и все данные предоставляет потенциальным инвесторам для составления собственной оценки объекта.

Инфраструктура района

Плотность застройки, транспортная доступность, наличие инфраструктуры — все это влияет на объем трафика. Будущему владельцу стоит самостоятельно посетить объект и убедиться в его качестве. Команда AKTIVO проводит на объекте минимум неделю, прежде чем принять решение о включении объекта в фонд.

Вывод

В этом материале описаны не все, но самые важные критерии, на которые стоит обратить внимание при выборе объекта коммерческой недвижимости для инвестиций. Самостоятельно провести полный аудит объекта сложно. Если у инвестора нет надежной команды, стоит обратиться к компаниям, таким как AKTIVO, которые приобретают объекты и заводят их в ЗПИФы.

Однако даже в этом случае перед покупкой нужно всесторонне оценивать качество объекта. Некоторые компании предоставляют инвесторам материалы для анализа. AKTIVO по каждому фонду готовит презентации с коммерческим анализом объекта, его особенностями и недостатками.

Реклама. ООО «АКТИВО». ИНН 7709452909 aktivo.ru